以物抵债在实务中十分常见，其中以房抵债尤为普遍。然而，以房抵债极易引发争议，特别是所抵不动产在受让前已被法院保全或者强制执行的，债权人便会陷于“钱房两空”的困境。债权人能否以及如何保住已抵债的房产，一直是司法实践中的难题。2025年7月24日，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号，下称《执行异议之诉解释》）正式施行，对以房抵债执行异议问题作出了明确回应，为债权人维护自身权益提供了清晰指引，笔者由此结合相关裁判案例作出实务解析，以期为广大债权人的合法维权提供有效帮助。

（一）真实债务与有效协议

案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，双方在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议。

实务要求：债权人应提供证明原始债权债务关系的证据，如借款合同、结算单等，并证明债务履行期限在签订抵债协议前已届满。而且，抵债协议本身需在法院查封前签订且内容合法有效。

（二）抵债价值相当性

有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。若抵债价格明显低于市场价值，债权人需提供合理解释，如存在让利、抵扣利息等。

（三）查封前合法占有

案外人在查封前已合法占有该不动产。

实务中，可通过以下证据证明占有事实：

①　交割证明：房屋交接记录、钥匙交付凭证

②　使用证明：物业费、水电费、燃气费缴纳记录、实际入住照片、视频

③　其他：装修合同及施工证据、物业公司或邻居出具的证明

（四）非因自身原因未过户

非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。《执行异议之诉解释》第十六条以“列举+兜底”方式明确了“非因案外人自身原因”的情形：

①　案外人与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；

②　案外人已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等；

③　新建商品房尚不符合首次登记条件；

④　已办理买卖合同网签备案；

⑤　被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理；

⑥　其他非因案外人自身原因的情形。

以房抵债债权人虽可依据新规排除法院的强制执行，但需注意两大限制：

（一）仅能对抗普通金钱债权

《执行异议之诉解释》第十五条明确规定，符合条件的债权人仅可排除“一般金钱债权”的强制执行。对于抵押权、建设工程价款优先受偿权等担保物权，则无法对抗。

对于建设工程领域的“工抵房”，《执行异议之诉解释》第十七条专门规定：案外人已行使建设工程价款优先受偿权并与发包人在查封前签订合法有效的折价协议，且抵债金额与标的物价值基本相当的，可以以不动产折抵工程债务为由，提起执行异议之诉，排除抵押权和一般金钱债权的执行。

（二）特殊情形下的优先保护

消费者权利：当遇到商品房消费者权利时，以房抵债权利要让位。《执行异议之诉解释》第十一条确立的“商品房消费者超级优先权”，符合“查封前签订有效买卖合同+支付全部价款或剩余价款在法定期限内交付执行+房屋用于家庭居住”三要件的商品房消费者，可排除建设工程价款优先受偿权、抵押权及普通金钱债权的执行。

征收补偿利益：《执行异议之诉解释》第十八条规定，案外人已与房屋征收部门、房屋征收实施单位等依法签订征收补偿性质的协议，且用于征收补偿的不动产的位置明确特定，可以以产权调换的征收补偿为由，提起执行异议之诉，排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行。

随着《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》的出台，以房抵债纠纷处理进入了规则更明晰、保护更有力的新阶段。然而，由于债权人在签订以房抵债协议之前，通常会经历长时间且多次的催债无果，出于“签了总比没有好”的心态，加上缺乏经验和法律意识，签订协议后可能会遭遇既失房又失财的困境。