2021年1月27早上，杭州市住房保障和房产管理局发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，同步发布了《因城施策，杭州进一步加强房地产市场调控》的政策解答，此通知对于杭州市二手房交易产生了很大影响，近期会涉及较多的二手房定金协议纠纷。

主要内容有以下几类：

一、购房资格问题

通知政策：

l  落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房。

l  将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；受赠人家庭须符合本市住房限购政策（不含遗赠）。

官方政策解答

在本《通知》发布前，符合以下情形之一的，仍按原政策执行：

2.购买二手住房且已办理合同网签备案的；

3.购买二手住房，未办理合同网签备案，但已签订认购协议并能提供定金或购房款转账有效凭证（不含现金支付）；属于此类情形，应当在2021年4月30日前申请合同网签备案。

炜衡律师认为：

上述政策主要会引起以下几种类型的纠纷

1、房东或买家，在签订定金合同或者网签合同之后，已经有毁约意向，借此机会想以不可抗力解约。

答：此类情形，只要在4月30日之前签订网签备案，购房资格不受影响，房东或者买家，不能因此为由无责解除合同，如果解除，需要承担违约责任。

当然，如果原来协议约定的是4月30日之后签订网签备案，约定网签合同时间的原因不同，处理方式不同

（1）如果是为了避税而延迟约定网签，按照第二条税费问题处理，如果协商成功，需要签订补充协议把网签合同时间提前到4月30日之前；

（2）如果是为了买家购房资格在4月30日之前无法解决的，双方基于不可抗力，无责解约。

2、有买家之前想通过已成年的子女买房后赠与给父母（无购房资格），然后子女再去参加摇号的形式，目前受政策影响，子女签订定金协议之后，其他两步都无法实施。

答：由于此类情况，签订的本定金协议不受政策影响，买家其他两步想要实施的行为，属于签订定金协议的原因行为，不受不可抗力或者情势变更的影响，因此不能以此为由无责解除合同。

二、税费问题

通知政策

本市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。

官方政策解答

本《通知》发布之日前，符合以下情形的，其增值税缴纳仍按之前政策执行：

1.通知发布之日前已签订认购协议并能提供定金或者购房款转账有效凭证（不含现金支付）

炜衡律师认为：

关于税费问题，主要涉及情势变更问题，由于国家政策的调整，造成税费增加，应当先由交易双方协商，如果协商不成的，基于公平原则，双方可以无责解约。如果协商一致，可以继续交易（此原则一般中介公司定金协议中都会注明）

供稿|底世清 周利明（实习）