别再盯着房产证不放了，在小区物业的形态里，还有一项重大资产无人问津，那就是我们小区的地下停车库。十几年前，市面上车辆较少，人们对车位的需求不大，开发商在房产销售时甚至送停车位来吸引顾客。如今，随着个人财富的增长，城市车辆在急剧增长，供求关系发生变化，停车位成了稀缺资源。无论是出售或出租，都是一笔不小的收益，根据地段不同，停车位能卖出几万甚至几十万不等的高价。地下停车位，是用于停放车辆的地下空间，根据空间用途不同，地下停车位分为规划专用停车位和规划人防车位。

一、地下停车位之一 规划专用车位

规划专用停车位，毋庸置疑，根据建设工程规划设计方案建造为停车使用的空间，一般在规划图纸上标注停车位的位置、尺寸、数量。根据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”之规定，以及我国物权法第七十四条第二款 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。此外，建设单位在对外出售车位时，往往在《商品房买卖合同》中约定“ 未计入买受人商品房建筑面积又不属于法定移交的空间，包括地下车位（含位于人防工程范围），归出卖人所有”等之类的权属约定。规划内的地下停车位归属于建设单位有了法律依据，以上通常是法院裁判的三大理由，除当地政策规定要预留一定比例作为共用车位外，地下规划专用停车位归属于建设单位。

仔细的业主在查看地下车位合同时，会发现合同名称是《地下停车位使用权转让协议》，而不是车位买卖合同，这是因为浙江范围内还未实施地下停车位产权登记制度，地下停车位没有独立产权证书，建设单位对外出售签订的协议仍是使用权，但使用年限与土地使用权期限一致，对买家权利不会造成实质的影响哦。

权利提示：已经退出小区的建设单位，若有还未处置的地下停车位，可以考虑收回。地下停车位被遗忘的这些年，可能是物业公司或者业主委员会在自用、出租甚至出售。这些处分行为都有可能侵犯你们的权益，当然，是否能够为地下停车位正主，仍需要根据具体情况具体分析。

二、地下停车位之二 规划人防车位

人防车位其实是地下人防工程改造而成的车位，人防工程是国家强制要求配套的建筑，是为了保障战乱时期人员的掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的位于地下的防护建筑。人民防空工程在平时可以投入民用使用，即可以规划为停车位。法律并没有明确规定人防车位归谁所有，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”之规定。从该条可推定人防工程属于国家所有，平时使用收益权属于投资者。

投资者是谁呢，法律也没规定清楚，是全体业主还是建设单位？但根据相关法律规定和判例，人民法院更多认可投资者为建设单位，建设单位对占用人防空间设置的规划车位享有相应的权利。

有业主委员会提出属于业主共同所有，理由是小区开发建设费用全部包含在业主的购房款中，地下空间当然也包含在内，全体业主是地下停车位的投资者，但该观点未获得法院支持。

（2019）浙06民终4171号民事判决书

野风山城春晓苑地下室人防部分平时用途为地下停车库，并未计入公共建筑面积，亦不属于法定必须移交给业主、物业管理单位和社区机构的配套设施，又据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”之规定，野风房产公司作为案涉地下人防车位的投资兴建主体，理应在非战时享有使用、收益、处分的权利，因此，栾兰主张案涉地下人防车位属于全体业主共有缺乏事实与法律依据，原审法院对其诉请未予支持并无不当。

权利提示：各小区的业主们，别再前赴后继的争人防车位的使用收益权了，人防车位的权益属于建设单位已经是主流观点了。除非建设单位未对人防空间进行备案登记，或许还有一线生机。

三、规划外增加的地下停车位，算谁的？

除了以上已经规划了的两种停车位外，还可能会发现多出来的停车位，这些车位其实是建设单位违反规划而增设的。建设单位认为，既然地下空间相应的权利属于建设单位所有，那就有权自主决定停车位的位置、大小、数量。事实证明该观点不可取，因为车位作为依附于土地使用权的地下空间，如何使用也需要规划审批，竣工之后同样需要验收。物权法规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库可通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”地下停车位的开发是受当时工程规划方案限制的，建设单位对地下空间的开发利用应遵循法律规定，不是无序任意开发，仍应在规划区划范围内划定车位并组织竣工验收，超出规划而增加的车位，系占用地下公共道路，据此增设的停车位，属于全体业主共有。

（2016）浙0108民初5363号民事判决书

开发商作为投资建设主体而取得小区包括地下车位在内的地下空间相应权利，然该地下空间权与建设用地使用权是不可分离的。地下空间除了地下车位外，还存在着地下道路、地下车库联络道、地下基础公用设施等等，开发商对地下空间的开发利用亦应遵循相应的规定，而不应无规无序开发，即应遵循《公共及专用停车场（库）竣工验收行政许可书》所确定的设置。

权利提示：热心的业主朋友，回家数一数地下停车位吧。建设单位为获取更多经济利益，可能存在未按照规划个数设置地下停车位的情况。增设停车位占用的是业主的公共道路或其他场地，根据物权法第七十四条第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”规定，该部分权益属于全体业主共有。

声明：以上所刊登的文章仅代表作者本人观点，不代表北京炜衡（杭州）律师事务所或其律师出具的任何形式之法律意见或建议。如您需进一步探讨交流，欢迎与本所联系。